郑州产业地产喷发 升级进入2.0时代

地产行业的投资像是一场“游击战”，在传统的住宅市场受到前所未有的严厉调控之后，地产投资转向了商业地产领域，而在写字楼、商业地产“调控”风声吃紧之后，地产投资又转向了产业地产。

　　数据显示，郑州市目前的产业园区种类众多，包括物流类、IT类、电子商务类、生物科技类、文化创意类、新能源新材料类、纺织类等17大类，共有近150家产业园。房企的前仆后继，让产业地产迈入了2.0时代。

　　产业地产喷发，获政策支撑

　　12月3日，同济大学发展研究院发布《2014中国产业园区持续发展蓝皮书》，揭晓2013年中国国家级产业园区持续发展竞争力综合排名百强榜单，其中，郑州高新技术产业开发区和郑州经济技术开发区位列三十余名。报告称，2013年底，全国拥有482家国家级产业园区，其中国家经开区和高新区这两大类园区的GDP合计达到132127亿元，占全国GDP的近1/4;合计上缴税收为21975亿元，占全国上缴税收的近1/5。

　　在全国产业地产急剧喷发的背景下，郑州产业地产也发展迅速。数据显示，郑州市目前的产业园区种类众多，包括物流类、IT类、电子商务类、生物科技类、文化创意类、新能源新材料类、纺织类等17大类，共有近150家产业园。

　　政策层面的支持力度也在加大，近日，河南省政府动作频频，出台政策鼓励省内技术创新产业发展，表彰省内先进产业集聚区，支持优良产业园区发展。11月28日，省财政出台《河南省产业集聚区科技研发服务平台以奖代补资金管理办法》，对设在省级产业集聚区的国家级企业研发平台和省级以上技术创新公共服务平台给予以奖代补资金支持。

　　此次奖补实施期限暂定为2014-2016年，奖补方式有以下三种：一是新认定奖补，奖金从100万到300万不等。二是运行费补助。对已认定的国家级企业研发平台，省级以上科技企业、大学科技园，经年度考核合格，给予一定的运行经费补助。三是对省政府确定的新建、引进重大科技研发和公共服务平台项目，可采取“一事一议”的方式给予重点支持。

　　产业地产升级进入2.0时代

　　戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊在接受采访时曾指出，一方面，今年以来，住宅销售不理想，市场走弱，传统开发商遭遇发展瓶颈必然从其他领域拓展未来的发展。另一方面，产业地产特别是物流地产在近两年来呈现爆发性发展。这是传统开发商集中涉足产业地产的原因所在。

　　2013年，万科提出“城市配套服务商”这一转型新定位。近期郁亮接受媒体采访时进一步解释了“城市配套服务商”的概念。“万科作为城市配套服务商未来可以做三件事情：第一件事情是传统住宅;第二，做消费体验地产;第三，做产业地产。这里包括工业园区、物流地产、写字楼、大型综合体等。”

　　无独有偶，绿地提出“城市运营商”的概念，从2011年开始，绿地就主攻产业地产，以平台建设的姿态推动其“智慧城镇”战略。而且，绿地本身就有能源和金融产业，更容易以产业思维去思考产业地产的发展脉络，现已在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州、海口等地累计投建十多个大型产业新城项目，成功升级为“城市运营商”。

　　华夏幸福是产业地产土地运营商的典型代表。“园区运营+地产开发”——即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是华夏幸福运营模式的亮点与特色，在园区周边拿地也是公司地产业务扩张的一条主线。

　　根据2014年半年报显示，公司实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%;实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长 30.06%。净利润率高达20.2%。

　　对于郑州而言，始于2012年的市场外迁运动在一定程度上推动了产业地产的进一步发展，目前华南城、五洲城、华商汇、马凯旋家居CBD、中部两岸水产海鲜果蔬物流园等一大批产业园区正呈围城之势，整个市场加速步入2.0时代。