房产过户给子女新规，生前办，还是离世后办？巨大差异要提前知道

中国人，“儿女心”大都比较重，从小担心子女吃不好、穿不好，老来还要担心子女生计、过得幸不幸福。就现在的大部分父母来说，辛辛苦苦奋斗一辈子，把大部分血汗钱都砸到房子上，一来是为自己的家庭居住得更好，二来是为把这笔巨大的财富传承给子女，即使自己将来离开这个世界，也可以让子女居有其屋，不至于流离失所。

在现实生活中，国人会因为提及房产分割而大伤脑筋，是一个比较敏感的话题，特别是子女比较多的家庭，有时候还可能因为分配“不公”而对簿公堂。事实上，在发达国家，大多数人的观念都比较开明，对财产分割会提前立好遗嘱。随着房产价值越来越高，国人思想逐步开放，老人们也应提前做好房产分割的安排，不仅有利于家庭和谐，还为子女合理减少税费提供了一种选择方式。

虽然说，我国还没有真正意义上的遗产税，目前只有一个《草案》，当前还没有明确的推出时间表。但按照最新的相关规定，不同的过户方式，还会带来很大的费用差别。提前了解过户方式，就显得非常必要，对于老人们来说，只是选择了其中的一种方式而已，可给子女带来的利益却是显而易见的。关于房产的过户方式，相信大家都有所了解，目前只有“赠与、买卖和继承”三种方式，根据最新的规定，哪种过户方式更省钱？我们先分别来看看：

第一种过户方式：生前赠与过户

赠与东西，你情我愿，在日常生活中，朋友之间的赠与一些东西都不需要任何费用。但是，我国将房产纳入不动产管理范畴，房产赠与就要产生费用，而且这笔费用非常可观，我们称之为房产“过户”相关费用。主要包括个税、契税、评估费和公证费，其中个税已于09年以后免征，那么现在收取的费用主要在后三项，计费比例分别为契税3%、评估费0.25%、公证费1%。

举例：1套价值500万的房产，需要交纳契税15万，评估费1.25万，公证费5万。三项主要费用共计21.25万。换句话说，一套价值500万的房产，如果是采用赠与的方式过户，则需要交纳超过20万的过户费用。当然，一些一线大城市，或者豪宅，还要远远超过这笔费用，事实上，随着房产价值不断提升，过户费用还会继续增加。所以，从省钱角度看，不建议采取“赠与”的过户方式。

第二种过户方式：生前买卖过户

这种过户方式，简单易操作。跟我们所有正常买卖房一样，按照房产交易程序办理过户手续即可。按照现行房产交易规则，买卖过户产生的费用主要与房产套数、价格、面积以及不动产证取得时间有关。主要包括增值税、契税、个税、登记费几项费用。其中，不动产证不满2年，增值税按交易总价5.6%缴纳，满2年，免交；契税满5唯一，且面积小于90平米，按交易总价1%缴纳，90平米以上按1.5%缴纳，不唯一房产，则要按3%缴纳；个税：普通住宅按交易总价1%缴纳，非普通住宅按2%缴纳；登记费80元。

举例：买卖过户一套100平米、满5年价值500万的普通房产，且唯一住房，过户费用包括契税7.5万，个税5万，过户费用合计约12.5万。当然，这种过户方式，是建立在房产证满5年以后办理的情况下，一般都能满足这样的条件。显然，生前买卖过户，相比生前赠与过户要划算得多。

第三种过户方式：离世后过户

这种过户方式是比较普遍存在的方式。主要是老人在世时，自己未提及房产分割，子女也难以启齿，只待老人离世后，房子以遗产的方式传承给子女，从感情上容易接受。这种过户的方式受到大家欢迎的另一个主要原因就是，没有前面讲的两种过户方式需缴纳评估费、契税、个税等杂七杂八的大额费用，只需要缴纳几百元到数千元的公证费、登记费即可，手续办理也比较简单。

离世后过户，如果老人膝下子女多，就要涉及到房产分割，老人生前留有遗嘱按遗嘱来，如果没来得及立遗嘱，想要继承房产，还需要其他继承人放弃权利才行。这里要特别提醒一点：离世后过户，虽然当时不需要缴纳多少费用，但如果继承者再次转卖这个房产（遗产）时，需要缴纳房产差额20%的个人所得税。

三种过户方式比较

通过以上三种过户方式比较分析，看似“离世后过户”花钱少，但在很多未立遗嘱的情况下，容易产生房产分割矛盾，加之以后转卖还需要缴纳20%的个人所得税（相当于遗产税），其过户费用比买卖和赠与费用都要高。另外，随着遗产税的推进，将来肯定要实施，继承下来的遗产以后再转卖的费用还存在不确定性。所以，综合各种情况来看，在现有最新规定下，“买卖过户”是最省事、也最划算的过户方式。