2018写字楼卷土重来！郑州房地产最新大数据发布

2018年已至，针对2017年的各色盘点以及对未来的预判也纷至沓来。戴德梁行2017郑州房地产市场回顾及2018展望今日发布，包括写字楼、住宅、商业以及土地市场等多方数据下，亦为观测郑州地产行业发展提供了一个参考。

戴德梁行今日正式发布了郑州房地产最新大数据，针对2017年郑州房地产市场进行全方位回顾与解读，并对市场未来走向进行了预判和展望。

郑州写字楼市场空置率显著回落，经历了小年之后，2018迎来新一轮供应高峰期。

2017年的郑州甲级写字楼市场处于一个供应小年，全年全市核心商务区甲级写字楼录得新增供应8.5万平方米，同比下降89.2%。至年末，全市甲级写字楼存量小幅升高至269.8万平方米，其中高铁片区甲级写字楼存量占到全市总存量的57.9%。新增供应的暂时回落为市场赢得了去化良机，加之活跃的市场租赁活动，2017年末郑州甲级写字楼市场录得空置率同比显著回落4.9个百分点至27.7% 。

活跃的成交活动推动了租金的成长，2017年末，郑州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月83.8元，较2016年末上升2.0%。郑东新区继续领跑租金最高点，据悉，凭借良好的商务环境及较高的物业素质，郑东新区CBD继续成为全市租金水平最高、空置率最低的商务区。与此同时，高铁片区继续保持迅速成长，全年录得净吸纳量13.1万平方米，领先于其他商务区，同时租金涨幅表现突出。

纵观2017全年，金融、保险、专业服务、教育培训以及医疗机构成为郑州甲级写字楼市场吸纳主力。中资企业继续成为推动郑州甲级写字楼租赁需求的主要来源。此外，部分高素质物业继续吸引企业进行升级搬迁与扩张。

对于2018年市场发展，戴德梁行表示，经历了2017年新增供应的暂时回落，2018年郑州甲级写字楼市场将迎来新一轮的供应高峰期，约82.0万平方米的新增供应计划入市，相当于2017年底市场总存量的30.4%，其中约有55.1%的新增供应面积将集中位于龙子湖及经济技术开发区。

随着郑州入选国家级中心城市及河南省自贸试验区(郑州片区)，郑州整体经济环境及发展前景获得重大政策利好，产业结构的升级及整体经济的迅速发展将持续推高郑州的城市价值，写字楼市场也将随之迎来发展机遇。戴德梁行预计，重大政策利好下，市场需求依然有较大上涨潜力，未来郑州甲级写字楼市场租金企稳，而供应集中放量下市场空置则有待进一步消化。

备受关注的商品房销售市场，在限购加码的大环境下，成交面积显著回落。

延续2016年末以来的限购趋势，2017年郑州住宅市场限购加码，旨在降低房地产的金融属性，规范住宅市场的平稳发展。

成交量方面，2017年住宅成交面积出现回落：郑州一手商品住宅供应面积1271.3万平方米，同比下降6.6%;成交面积录得929.9万平方米，同比急跌43.5%。销售均价12,081元，较2016年上浮17.2%。分区来看，惠济区成为2017年一手住宅新增供应主力，该区供应面积占全市供应总面积的17.7%;郑东新区及二七区紧随其后。成交方面，郑东新区、二七区成为成交大户，全年成交面积分别占全市成交总面积的16.9%及16.2%，其中郑东新区成交面积占比同比攀升4.7个百分点。

价格方面，2017年市本级各区成交均价全面破万，市区全面步入万元时代。数据显示，郑州住宅成交销售均价12,081元，较2016年上浮17.2%。其中中原区成为均价增幅最大区域，全年成交均价同比攀升31.5%，录得11,118元/平方米;惠济区、管城区均价涨幅较2016年同样超过30%。

存量方面，至2017年末，郑州市本级一手住宅可售库存783.8万平方米，按过去6个月去化速度推测，去化周期8.8个月，重回健康水平，较2016年末的低位水平显著回升。

展望2018年，戴德梁行表示，短期调控与长效机制将深入并行，调控政策大方向或将延续，在“房住不炒”的定位指导下，构建租购并举的住房制度、完善多层次住房供应体系将成为市场未来发展新动向。

零售市场则更显活力，不少优质项目登台开唱。

2017年郑州主城区优质零售市场迎来两个项目的开业，为市场带来约15.9万平方米的新增供应，推升年末主城区优质商业存量至172万平方米。二七商圈成为郑州优质商业存量最集中的区域，年末存量占全市优质商业总存量的34%。受新项目入市以及部分商场持续进行的业态升级调整等因素的影响，年末主城区优质商业空置率同比上升2.5个百分点至6.3%，首层租金同比微降3.6%至每平方米每月493.2元。

特色餐饮、运动健康、零售服饰等业态继续在郑州优质零售市场保持扩张。消费升级的大环境下，郑州零售品牌及商场运营者深耕体验式消费：各大品牌商加快线上线下融合，并不断提高产品颜值与质量，以满足消费者多元化的需求;引入IP资源进行主题展览成为商场运营商吸引并留住更多的顾客的新风向，体验式业态比重的显著增长赋予购物中心更为丰富的功能。

2018年郑州零售市场将有超88万平方米的优质商业面积计划入市。在激烈的市场竞争中，各大运营商需通过积极引入更多新鲜时尚的品牌、创新市场策略等措施来进行差异化定位，以保持项目的市场竞争力。同时这一趋势也将进一步推动郑州零售市场向纵深化发展。

郑州土地市场在2017年迎来显著升温，土地成交量价齐升。数据显示，去年全年市本级区域共成交363宗、1516.8万平方米土地，土地成交面积同比上涨38.4%;成交金额同比攀升18.8%达855.6亿元。随着前期住宅库存降至低位，2017年，郑州加大了住宅用地的供应，全年市本级区域录得住宅用地成交881.3万平方米，占全年土地出让面积的58.1%，成交面积同比升高50.8%。商办用地、工业用地成交面积也较2016年有所增长。

与此相对，地“贵”现象得到遏制。2017年郑州土拍规则进一步升级，有效地稳定了土地市场、抑制高价地块的产生。市本级住宅用地平均溢价率同比下降18.4个百分点至17.8%，商办用地平均溢价率同比下降13.4个百分点至8.3%。经开区成为土地市场热门，以41.7%的全年平均溢价率领先全市，郑东新区以29.8%的平均溢价率紧随其后。

展望2018年，戴德梁行指出，郑州入选国家中心城市、河南自贸区、中原城市群等一系列战略规划，以及郑州产业的快速发展，均不断推升郑州的城市价值，从而为房地产市场带来新的风口。此外，郑州成为全国首批开展住房租赁试点的城市，土地市场也将通过试水“只租不售”住宅用地等方式，探寻新的方向;同时，政策层面、推地规划层面或将继续调整，从而进一步稳定土地市场的发展。